“強國經(jīng)濟觀察”系列報道
支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,“金融16條”發(fā)布
11月23日,中國人民銀行網(wǎng)站發(fā)布《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下文簡稱《通知》)。《通知》包含十六項具體舉措,從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“在市場偏冷的背景下,‘金融16條’的發(fā)布,既有助于緩解房企融資和債務(wù)壓力,也給予居民住房需求一定的支持與保障,這釋放了監(jiān)管層對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。”中國銀行總行研究院研究員梁斯說。
釋放積極政策信號:用金融手段穩(wěn)住房地產(chǎn)市場
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,10月份70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加,各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降,一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略有擴大。
在如此背景下出臺的《通知》,有何深意?
“《通知》中的措施覆蓋面廣、針對性強,釋放了用金融手段穩(wěn)住房地產(chǎn)市場的積極政策信號。”對外經(jīng)濟貿(mào)易大學國際經(jīng)濟貿(mào)易學院金融學系教授江萍表示,《通知》不僅要求金融機構(gòu)加強對房企的全面資金支持,還對個人消費者的住房、租房需求與權(quán)益給予了支持與保障。另外,《通知》還設(shè)立了專項資金支持“保交樓”,確保購房者利益,穩(wěn)定市場情緒。
《通知》提出,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,并且提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放”“支持個人住房貸款合理需求”等六條明確要求。
“這相當于從供需兩側(cè)發(fā)力,一方面保證房企的資金流不斷裂,另一方面提振消費者需求,兩側(cè)共同穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。”江萍表示,《通知》明確要求除股權(quán)融資外,還涉及多項其他融資方式,包含商業(yè)和政策性銀行貸款、債券融資、并購融資以及信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資,豐富了金融工具箱,更加有效地幫助房企維護資金鏈的安全。
“此次《通知》還提出加大住房租賃金融支持力度,有助于進一步推動‘多主體供給、多渠道保障、租購并舉’的住房制度落地,緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足,從而助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展!绷核拐f。
穩(wěn)資金鏈:有效遏制房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率上升
資金鏈穩(wěn)定,是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。
《通知》中以大篇幅介紹了“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”部分,包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;支持個人住房貸款合理需求;穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩(wěn)定;保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
值得一提的是,《通知》明確提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。在展期時限上,《通知》提出,自本通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
“展期是一種非常重要的風險控制制度,能夠有效遏制房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率上升!苯颊f。
穩(wěn)信心:延期還貸顧慮減輕 穩(wěn)定市場情緒
關(guān)于支持個人住房貸款合理需求,《通知》明確提出,在全國政策基礎(chǔ)上,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定當?shù)貍人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。
此外,《通知》還強調(diào)了“依法保障住房金融消費者合法權(quán)益”。其中包括,對于因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人,以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款,金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商,進行延期展期等調(diào)整,相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。
“這將確保購房者利益,增強市場信心、穩(wěn)定市場情緒!苯颊J為,根據(jù)各地情況實施差別化住房信貸政策,將有助于鼓勵更多具有合理需求,如剛需和改善性需求的居民入市購房。
實際上,在此之前,我國已開始實施差別化住房信貸政策。例如,今年9月份,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
“保交樓”:推動項目完工 保護購房者利益
《通知》提出,積極做好“保交樓”金融服務(wù)。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。
梁斯表示,近段時間以來,多部門出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款的方式切實支持“保交樓”!锻ㄖ丰槍Α氨=粯恰碧岢龅囊幌盗写胧,能夠進一步有效推動當前逾期難交付的房地產(chǎn)項目完工,切實保護購房者利益。
另外,在“保交樓”篇幅中,《通知》還提出,支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求,依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款,封閉運行、?顚S,專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。
據(jù)了解,11月23日,一些大型國有商業(yè)銀行宣布與房企建立戰(zhàn)略合作關(guān)系:中國銀行與萬科集團,交通銀行與萬科集團、美的置業(yè),農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團、金地集團分別簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。
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